让城乡公示地价体系更完善--解读《标定地价规程》

今年3月1日，我国首部《标定地价规程》（简称《规程》）正式实施。日前，中国土地勘测规划院地价所所长赵松接受记者采访，解读了要点问题。 

突破城乡二元模式，兼顾当前与长远

为什么要制定这一《规程》？赵松表示，该《规程》规范了标定地价制定及公示程序，明确了标定区域划定、标准宗地选取与布设等各环节技术要点，填补了我国标定地价体系建设领域的空白，对完善我国地价体系，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，具有重要意义。

就《规程》的总体定位，赵松表示，本次规程编制工作立足当前城乡公示地价体系建设的基本需求及未来发展方向，突破了城乡二元模式，内容涉及城、乡、建、农等不同权属性质、不同地类特征的土地。同时，鉴于我国标定地价工作尚处于起步阶段，而涉及农村集体建设用地与农用地领域的价格信号与评估实践较少等现状，《规程》在强调科学性、先进性的同时，注重了实用性和易拓展性，充分考虑了当前城乡土地市场的发育状况及基础工作水平，使相关要求既统一规范又兼顾各地情况，给予了一定的灵活空间，本着不与未来可预期的改革方向相冲突的原则，提升了可操作性。

与基准地价、监测地价各司其职

近年来，随着地价管理体系的日益丰富和完善，不同类型地价间的关系在一些地方出现了混淆。

赵松指出，综合分析本《规程》及《城镇土地估价规程》《城市地价动态监测技术规范》可以看出，基准地价、标定地价、监测地价三者虽然同为行政管理部门部署推进的评估地价体系，但其内涵与定位并不相同。

从空间特征来看，基准地价是区域平均价，具有宏观、中观特征；标定地价与监测地价均为具体宗地的价格，具有微观表征性。从价值定位和作用来看，基准地价、标定地价均为公示地价，具有引导市场健康运行的职能，故其价格定位为各类价值影响因素作用下的理性价值；而监测地价旨在及时反映土地市场客观走势，支撑科学决策，故其价格应尽量反映市场供需关系调整下的价格水平。从更新频率来看，为体现稳定价值，基准地价通常不宜频繁调整，每2～3年更新一次为宜；标定地价则要求每年度更新；而为了及时获取市场动态，监测地价通常为季度更新。

此外，从价格的决定机制来看，因公示地价的制定与发布是政府的法定职责，故基准地价、标定地价的最终价格水平均由行政部门依法依规确定，而监测地价水平则由土地专业评估师根据相关技术标准独立评估确定。

把握确定标定地价的关键环节

赵松表示，制定标定地价需要把握几个关键环节：一是标定地价公示范围的确定，二是标定区域的划分，三是标准宗地的设立，四是标定地价的评估与确定。

首先，什么是标定地价？《规程》明确标定地价为平稳正常、公开竞争市场条件下的价格，以体现政府的管理需求和导向；除年期外，其他条件原则上均按宗地的现状条件设定，以此体现价格的现实性、表征性。其评估方法，与监测地价的评估方法类同，但在严格条件约束下，可以使用基准地价系数修正法，而不允许使用标定地价系数修正法，旨在避免评估中出现“循环推证”的现象。《规程》规定了从两名土地专业估价师独立评估到最终确定的程序性要求，明确了过程中管理部门、专业技术人员等不同角色的权责关系。

其二，关于标定地价公示范围的确定，为突出工作推进过程的灵活性、实用性、渐近性，某一用途的标定地价公示范围不必全覆盖，可根据市场发育程度和管理服务需求划定；不同用途的标定地价公示范围确定时，应体现该用地自身的空间分布特征。

其三，“标定区域”是本《规程》首次提出的一个技术概念，指内部具有高度均质均价性、可用唯一标定地价表征的封闭区域。标定区域的划分应以均质均价、管理便利、宗地完整为基本原则；具体划分方法包括多因素综合评价法、地价水平归纳法、专家评判法、叠加法。为充分考虑与已开展的地价体系建设工作相衔接，《规程》中明确了“在已建立地价动态监测体系的地区，标定区域的划分宜参照具有较好现势性的地价区段”。

其四，标准宗地的设立是确定标定地价的一个关键环节。它应遵循代表性、确定性、标识性等基本原则。《规程》从标准宗地的数量、分布、用地类型、利用状况等方面提出了设立标准宗地的总体要求，并分别对商服、住宅、工业、农业用地，以及多用途混合用地的标准宗地设立提出了指导性、规范性要求。考虑未来土地市场发育的可能与需求，《规程》提出了其他用途标准宗地设立的原则性规定，旨在为深化土地有偿使用制度预留技术接口。

其五，信息公示是标定地价成果应用的关键性、必要性环节。《规程》中对公示程序、渠道、公示内容等进行了明确规定，并在满足基本要求的前提下，给予各地一定的自选空间。

赵松认为，《规程》的出台，完善了我国公示地价体系的基础性研究，将对各地即将开展的标定地价体系建设提供技术指导与支持，进而推动全国标定地价工作的规模化开展，促进我国地价体系建设与地价管理工作再上新台阶。