《广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法》政策解读

2018年10月，自治区人民政府办公厅印发了《广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法》（以下简称“《办法》”），是我区在推进供给侧结构性改革、降低实体经济用地成本、完善工业用地供应制度体系的一项重要制度安排，意义重大。

一、《办法》制定的背景、目的和意义

一是落实中央关于推进供给侧结构性改革的要求。工业用地作为供给侧最基础的生产要素，早在2014年底，国家发改委、原国土资源部就开始部署工业用地市场化配置改革试点工作，在辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州四个城市探索工业用地弹性出让制度。近年来，河南、江苏、浙江、江西、北京、上海、广州、深圳等多个省、市已经出台了关于工业用地弹性出让相关政策文件。

二是降低实体经济用地成本的需要。当前，土地价值不断提升，国有经营性建设用地使用权出让增加公共财政收入的同时，也增加了土地使用者的用地成本，特别是工业企业用地成本。通过制定工业用地弹性出让政策，鼓励企业采用租赁、先租后让、弹性年期使用工业用地，可降低企业用地成本，对促进我区工业高质量发展，具有重要意义。

三是完善工业用地供应制度体系需要。我区国有经营性建设用地使用权招拍挂出让，基本都采用土地出让使用最高年期，缺乏一定的灵活性。在产业发展快速迭代的情况下，现行工业用地供应制度体系与工业企业用地的特征、经营规律不相适应，也导致工业用地缺乏有效退出机制。因此，需要着力完善工业用地供应制度体系，健全退出机制。

二、《办法》的主要内容

《办法》共分为八章三十五条，分别是总则、工业用地租赁、租赁工业用地的转让、出租和抵押、工业用地先租赁后出让、使用年期届满、履约监管、附则。

（一）关于租赁方式供地工业用地。

1．关于租赁期限。

根据《合同法》第二百一十四条规定，《办法》规定工业用地租赁年限最长不得超过20年。工业用地先租赁后出让的，租赁和出让年限合计不得超过国家法定最高年限50年。

2．关于租赁国有建设用地使用权取得方式。

根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》（桂政办发〔2018〕54号）第七条规定，防止规避工业用地使用权出让招拍挂制度，《办法》规定：工业用地租赁应采取招标、拍卖或挂牌方式。招标、拍卖或挂牌程序参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）执行。

3．关于租金。

根据原国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）第二点、第三点的规定，参照国有建设用地使用权出让底价确定的方法，《办法》规定：应当对拟租赁工业用地租金进行评估，经集体决策，合理确定租金标准。同时，参照《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》（桂政办发〔2018〕54 号）第七条规定，《办法》规定：工业用地租赁期满，土地使用者首次申请延期的，可按原租赁时点评估补缴延长年期的土地租金。

4．关于租赁工业用地建设永久建筑物。

现行法律法规关于租赁合法合规的工业用地建设永久建筑物并无明确规定。根据原国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）第四点，参照《城乡规划法》第三十八条、第四十条有关规定，《办法》规定：一是土地使用者可凭国有土地使用权租赁合同以及法律法规规定的其他材料，向城乡规划主管部门申领建设用地规划许可证，城乡规划主管部门应当将用地性质标注为租赁土地。二是土地使用者可凭出让国有建设用地使用权登记证明文件及法律法规规定的其他材料，向城乡规划主管部门或者自治区确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，城乡规划主管部门或者自治区确定的镇人民政府应核发建设工程规划许可证。

（二）关于先租赁后出让方式供应工业用地。

1.关于租赁转为出让的条件。

根据《广西壮族自治区人民政府关于进一步降低实体经济企业成本的意见》（桂政发〔2017〕23号）有关规定，参考南宁、安庆、淮安和寿光等地实践经验，《办法》规定：一是土地使用者可申请将租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权。二是市、县人民政府有关部门组织开展共同考核评价，对考核评价结果进行公示。三是考核评价结果公示无异议的，可直接签订国有建设用地使用权出让合同。

2.关于租赁转为出让的出让价格确定。

现行国有建设用地使用权出让价格的确定方法和程序已经非常成熟，因此《办法》规定租赁工业用地转为出让工业用地涉及的出让价格确定，由国土资源主管部门组织对租赁转为出让的工业用地价格进行评估，并经集体决策后确定最终出让价格，评估时点采用原租赁起始时间。

（三）关于工业用地弹性年期出让。

参考广东省不超过20年、河南省不超过50年等外省的做法，《办法》规定：工业用地弹性出让年限不得超过国家法定最高年限50年。允许企业在最高年限范围内，自愿选择土地使用权出让年限。

（四）关于使用期满处置。

工业用地使用期满后，需要解决两个问题，一是期满续期的申请，二是未申请续期的处置。

参照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（国土资发〔2008〕86号）第二十、二十五、二十六、二十七条规定关于期满前收回、期满续期申请的相关规定。《办法》规定：一是政府不得提前收回土地使用权，根据社会公共利益需要提前收回的，应当依照法定程序报批，并依法补偿；二是合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准；三是合同约定的使用年限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的或者土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理注销登记，国有建设用地使用权被无偿收回。

（五）关于履约责任。

为了保障工业企业租赁工业用地的合法权益，鼓励工业企业采取租赁方式获得工业用地使用权，《办法》规定了土地使用权收回和按时交付土地的政府责任；同时为了确保工业企业按照约定开发利用、经营工业用地，《办法》在第二十九、三十一、三十二、三十三中明确了土地使用者不按规定用途开发利用、租金缴纳违约、开竣工违约、闲置土地处置的相关规定。


相关链接：
广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知（桂政办发〔2018〕126号）