柳州市自然资源和规划局关于柳州市政协十二届六次会议第033号提案的办理情况

关于柳州市政协十二届六次会议第033号提案的办理情况

提案内容：关于优化新建商品房小区机动车停车位配比的建议

案由：2013年初柳州市规划局正式实行《柳州市城乡规划管理技术规定》（下称“新规”），明确了新建商品房小区中机动车停车位配比下限，规定旧区项目车位比须达1:1，新区项目则须达1:1.5。到目前为止，新规的执行过程中出现了不少问题。

一、硬性车位比，空置率分化严重

1、在柳州，老市区、中心城区道路拥挤，地上停车位有限；商业多，医院、中小学教育系统配套资源充足，居住区成熟，入住率高，对停车位需求高，存在供不应求的现象，“停车难”已成为困扰老市区、中心城区车主交通出行的老大难问题。

2、距离主城区较远或新兴城区如柳东、北部生态新区道路宽畅，地上停车位多；商业少，居住客户以刚需为主，加之购房者不是人人都有车，业主的经济支付能力较低，对车位的需求较老市区少，小区停车位空置率达到60%～70%，存在供大于求的现象，造成空置浪费。

3、这一供需矛盾的症结归咎于新规一刀切的硬性车位配比要求，老市区、中心城区的停车需求大车位配比反而低，新区停车需求小车位配比定太高，出现反向调节，导致老市区、中心城区停车难，新区地下停车位大量空置，不符合柳州市的实际需求。

二、车位配比高，提高了开发成本，推高了新区整体房价

柳州为典型的喀斯特地貌城市，地下施工难度大，新区若全部按照高配比的规划建造车位，为了合理利用空间，势必会出现一些地下车库要建至地下二层或三层，简单估算，普通负一层的一个车位建安成本约为10万元，多往下建一层，建安成本将增加600元/㎡。因此，新建小区车位配比高了，建安成本也就提高了，这部分成本势必转移到可售住宅部分，整体房价自然随之上调，最终高涨的房价使购房者无形中承担的压力更大，在新区建设出来的车位使用率极低，60%～70%是处于闲置状态，造成资源的极大浪费。

三、新区的车位配比高于一、二线城市的车位配比值，不合理

沿海及发达城市新建住宅小区车位比要求是1:1，上海、广州、深圳、北京、重庆等一线城市高档住宅最高的车位比是1:2。以北京、重庆为例，北京普通居住区车位配比按三环以内1:0.3、三环以外1:0.5，公寓按1:1、别墅区按1:2。重庆主要以单户建筑面积大小来区分车位配比：住宅面积﹥200㎡按1:2.5，100㎡≤住宅面积≤200㎡按1:1.5，住宅面积﹤100㎡按1:1。而作为三、四线城市的柳州，新区新建商品房小区车位配比远高于一、二线城市的车位配比值，实属不合理。

现阶段，新规硬性车位配比的执行致使老市区、中心城区车位供不应求、停车难，新兴城区则供大于求，对于整个柳州商品房市场笼统的选择高配比并不是很合适。目前柳州仍有不少区域的房地产项目存在因成本高企，地下车位去化艰难的情况，为了避免车位资源的闲置浪费，最大限度发挥车位的使用效能。

建议：只有从市场发展的角度出发对新建商品房小区停车位配比进行适当调整与优化，才能更适应柳州城市发展的需要。

1、新建商品房小区车位配比不应按新、旧区来划分，应从实际出发，根据楼盘住宅形态、档次、地域差异、居住人群等因素进行细分，进而来规定项目地下停车位配比值。

2、老市区、中心城区新开发的项目车位配比应调整为1:1.2~1:1.5且不设上限较为合宜。鼓励开发商提高车位配比，且完全可以利用多开发停车位来提高项目的经济效益。

3、新区新建商品房项目车位配比应调整为100㎡以下住宅车位配比为1:1，100㎡～144㎡住宅车位配比为1:1.2，144㎡以上住宅为1:1.5且不设上限。

承办单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局

办理答复情况：

关于对柳州市政协十二届六次会议第033号提案的答复

XX委员：

您在柳州市政协十二届六次会议提出《关于优化新建商品房小区机动车停车位配比建议的提案》（第033号）收悉，经研究，现答复如下：

一、柳州市商品房小区停车供需分析

为准确了解和分析柳州市商品房小区停车配比基本情况，我局组织调研了约300个住宅小区的停车供需情况，选取了入住率60%以上为有效样本共计209个，对停车供需情况进行数据分析，调查内容包含小区交付时间、规划总户数、已入住户数、入住率、规划总车位数、车位配比、已售车位数、出租车位数、小区登记车辆数和是否满足停车需求等数据，形成了柳州市商品房小区停车供需分析报告。

二、柳州市商品房小区停车设施配建标准基本符合目前柳州的实际情况

柳州市作为汽车制造业重点城市，新能源汽车推广发展迅速，开创的“柳州模式”受到广泛的认可。新能源汽车拥有经济便捷，市区内通勤优势的特点，与传统燃油车的通用性强，长距离通勤优势的特点形成互补。所以柳州市居民家庭拥有私家车呈现出“1油+1电”的增长趋势。可预知随着人民生活水平的提高，柳州市小汽车拥有率将会进一步提高。

我市停车设施供给综合考虑机动车保有量、增长速率、停车泊位总供给数量、停车泊位分布等因素，结合柳州汽车产业发展情况和居民购车实际需求分析，确定了以建筑物配建为主，社会公共停车场为辅，路侧停车作为补充的基本原则。从长远出发，随着柳州市居民拥有机动车的增加，考虑到城市旧区用地紧张人口密集大、路网密度和宽度不足道路承载力有限的情况，旧区小汽车增长过快将会带来严重的道路拥堵问题，提出不同区域差别化供给的原则。现商品房执行标准基本符合柳州市的实际。

由于城市旧区道路承载力有限，而公共交通密度相对大的条件，需要通过引导旧区居民充分优先利用公共交通出行，社会汽车车辆和慢行交通综合互补的方式，达到缓解城市中心区（旧区）交通拥堵的目标。故我市通过旧区设置基本车位配比 1.0 车位/户低于新区的停车位配比。而对于城市外围道路、用地条件较好的城市新区，公共交通密度相对较低，则需充分考虑居民合理拥有和使用小汽车的需求，制定具有前瞻性的配建指标，为未来的居民使用小汽车的需求预留合理的发展空间。

三、政策指引车位库存去化

根据调研了解我市确实存在车库车位销售周期比较长，车位长期积压导致部分开发利润难以实现的问题，为进一步加强房地产市场管理，规范房地产开发项目车位销售行为，市住房和城乡建设局于今年规范、简化了车位销售流程，也为加快车位库存去化创造了有利条件。同时优化住宅项目定位，围绕国家住房主要用来住，不是用来炒的定位，提高住宅入住率也是车位去库存的重要手段。

四、下一步工作计划

城市停车问题是一个系统问题，停车配建标准是城市重要的交通政策，制定与一定时期内适应城市发展相适应的停车配建标准，是实现未来城市土地利用与交通系统之间的良性发的关键。我市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局等部门也将本着坚持适度超前、满足需求，适应变化、完善优化的原则，认真研究和借鉴您各项建议，持续关注城市机动化水平发展情况及交通出行特征变化，结合轨道交通等城市交通发展新形势对停车配建标准进行细化研究，择机按程序合理调整优化政府规章《柳州市城乡规划管理技术规定》。

柳州市自然资源和规划局

2021年8月13日