关于《征地拆迁中对无证“唯一住宅”认定 及补偿安置的指导意见（2021年修订）》 的政策解读

一、制定背景

2014年印发的《关于在征地拆迁中对无证“唯一住宅”认定及补偿安置的指导意见》（柳国土字〔2014〕42号）有效期5年已到期。新修订的《中华人民共和国土地管理法》自2020年1月1日起实施，要求征收土地应当给予公平、合理的补偿。修订《关于在征地拆迁中对无证“唯一住宅”认定及补偿安置的指导意见》（以下简称《意见》），对于我市进一步规范集体土地房屋拆迁补偿安置管理工作，切实保障被拆迁人的合法权益，维护社会和谐稳定，助力我市高质量发展，具有重要意义。

二、起草依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日实施）；

（二）《中华人民共和国民法典》。

三、征求意见及采纳情况

2020年9月和12月，市自然资源和规划局三次书面征求了市城管执法局、农业农村局、财政局、土储中心，各城区、新区征补中心等部门和各市属集团公司意见，形成《关于在征地拆迁中对无证“唯一住宅”认定及补偿安置的指导意见（2021年修订）》。2021年1月，市人民政府蒋玮副秘书长组织召开政策协调会，听取各城区（新区），各职能部门及项目业主单位对该《指导意见》的意见和建议。2021年2月10日，市自然资源和规划局在本局网站刊登该《指导意见》，公开向社会公众征求意见。共有11个单位提出了30条意见，有5个单位无意见，社会公众提出4条意见，经研究采纳12条，不采纳22条。

四、主要内容

《指导意见》共十五条，主要对无证“唯一住宅”的认定条件、认定程序，应安置人口的认定以及补偿安置标准等方面做了进一步明确和规范。

（一）明确无证“唯一住宅”的概念；

（二）认定为无证“唯一住宅”的条件；

（三）不能认定为无证“唯一住宅”的情形；

（四）无证“唯一住宅”的认定程序；

（五）明确了除按照《指导意见》相关规定对认定为无证“唯一住宅”进行置换安置外，其余的建筑面积按无证房屋拆迁补偿标准进行补偿；

（六）无证“唯一住宅”应安置人口的认定标准；

（七）经认定为无证“唯一住宅”的置换安置标准；

（八）被拆迁住宅房屋实际建筑面积小于可置换安置建筑面积时，超出部分的购买价格标准。

（九）实行宅基地安置的用地补助及其无证“唯一住宅”的货币补偿标准；

（十）应安置人员在实行整村改造拆迁或拆迁其与家属共同居住的房屋时的安置面积和购买价格标准。

（十一）对被拆迁人选择的安置房超出或不足应安置面积的处理情况进行规定。

（十二）“城中村”整村改造项目范围内无证“唯一住宅”的认定规定；

（十三）新旧政策的衔接规定；

（十四）明确了《指导意见》的适用工作范围；

（十五）明确了《指导意见》负责解释的部门。

五、适用范围

本意见适用于柳州市辖区范围内征地拆迁管理工作。

六、新旧政策差异

（一）对无证“唯一住宅”的概念进行更精确的定义，把原村民表述变更为村集体经济组织成员；对房屋的居住功能属性进行更具体的规定。

（二）对无证“唯一住宅”的认定条件进行细化，新增加不能认定为无证“唯一住宅”的情形。

（三）根据机构改革后各行政单位的工作职责，规范了无证“唯一住宅”的认定程序。

（四）对无证“唯一住宅”应安置人口的认定标准进行细化，新增加不列入安置人口的情形。

（五）将无证“唯一住宅”的补偿安置分为建筑面积置换安置和用地补助及其无证“唯一住宅”的货币补偿。根据我市经济社会发展情况和征地拆迁工作实际，提高了置换安置面积和用地补助费用。

（六）明确了特殊情况下应安置人员的安置面积和购买价格标准，以及超出或不足应安置面积的处理情况。

七、特色亮点

（一）保障被拆迁人的合理居住水平

《指导意见》规定拆迁补偿安置坚持新修订的《土地管理法》要求的“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低”原则。而且坚持无证唯一住宅房屋拆迁补偿安置采取房屋补偿与人口安置相对分离原则，按应安置人口人均60m²且置换安置总面积最大不超过450 m²标准对被拆迁人进行安置。这一规定也衔接了我市现行整村改造项目拆迁安置人均60 m²的安置政策，符合柳州市的实际情况和现实需要，也符合自治区自然资源厅、农业农村厅、住房和城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知中对新增宅基地建房的面积要求。

（二）遏制多建、抢建房屋的现象

我市现行政策在认定农民有证住宅房屋标准偏松，致使很多农民不顾实际居住需求，只要经济能力允许就会尽可能的违法多建抢建房屋。由于上述巨大利差的存在，我市各地区农村加建多层或抢搭抢建违法现象极其严重，历年开展的拆违行动虽然取得一定成效，但违建之风仍未得到根本性遏制，导致在推进拆迁时困难重重。在征拆过程中对于长期控规无法报建的、遵纪守法的、家庭困难又没有抢建或者建房面积较少的被拆迁人，获得的补偿较少，获得的拆迁安置房面积甚至不够维持家庭人口的合理居住水平，而对于那些投机钻营、抢建加层的却获得了巨大利益。《指导意见》在安置上按人均不低于60m²进行安置，保障了被拆迁人的合理居住水平；对于无证唯一住宅、应安置人口的认定上，标准明确但又相对宽松，符合我市实际；对于符合分户建房条件但没有单独建有住宅房屋的应安置人员在实行整村改造拆迁或拆迁其与家属共同居住的房屋时可以600元/m²的低价购买合理居住面积的安置房。通过“托底限高”、房屋补偿与人口安置分离处置的政策安排，较好地解决了部分因政府控规长期无法报建等其他原因引发的诸多历史遗留问题，拆迁补偿安置更具有合理性，更能维护绝大数被拆迁人的切身利益，更有利于遏制农村超出居住需求的抢建、加建房屋等现象，达到了“整体提高，局部遏制”的效果。

八、关键词诠释

有证住宅：是指本村集体经济组织成员，有合法的用地、建筑审批手续或房屋产权证件的住房。

有证建筑面积：原则上是指以被拆迁房屋所持有的《房屋所有权证》《不动产登记证》《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》《建筑开工许可证》《建设用地批准书》等有审批发证权利的行政机关颁发的土地、房屋权利证书或批准文件所记载的建筑面积，认定为有证住宅房屋建筑面积；如没有上述规定的房屋登记证书或建筑批准文件，所持有的《集体土地使用证》或《宅基地使用证》《建设用地批准书》也没有记载有建筑面积的，第一层建筑面积按其《集体土地使用证》和《宅基地使用证》等土地使用证登记面积确定为有证建筑面积，对应的第二、三层（与第一层同一时间建设），按建筑面积的80%视为有证建筑面积，其他部分认定为无证建筑面积，其有证建筑面积原则上不超过450m²。